Договор с застройщиком в Польше: что надо о нем знать?

Процесс покупки недвижимости состоит из нескольких этапов. Подписание договора купли-продажи и передача ключей это последний из них. До этого покупателю недвижимости придется общаться с застройщиком на ранних этапах сделки. Как сделать так, чтобы сделка прошла гладко, без осложнений?


Защита прав покупателя недвижимости в Польше

В Польше интересы покупателя недвижимости защищены Законом о защите прав покупателей квартир и частных домов от 29 апреля 2012 года (далее – «Закон»). Закон регулирует процедуру подписания договора и его содержание, а также описывает предконтрактные обязательства застройщика и механизмы защиты средств покупателя. 


Защита средств покупателя

Прежде чем перевести деньги на счет застройщика, надо убедиться, что они защищены законодательно. Для этого в законе предлагается выбрать один из четырех способов: закрытый доверительный счет (zamknięty rachunek powierniczy), открытый доверительный счет (otwarty rachunek powierniczy) со страховой гарантией, открытый доверительный счет с банковской гарантией или же просто открытый доверительный счет.


Ещё на этапе планирования строительства инвестор и застройщик заключают с кредитным учреждением (банком) договор об условиях обслуживания доверительных счетов. В рамках этого договора банк следит за движением средств на счете, а также начисляет проценты. Перевод средств, аккумулированных на доверительном счету, осуществляется двумя способами, в зависимости от типа счета. Если это закрытый доверительный счет, средства клиента будут зачислены на счет застройщика только после подписания нотариального акта о передаче прав собственности.


Если счет открытого типа, банк перечисляет средства по мере завершения этапов проекта. Однако перед перечислением средств банк проверяет факт завершения работ. Согласно Закону, соглашение с застройщиком должно включать не только подробное описание этапов строительства, но и сметные расходы, выраженные в процентах. График работ должен состоять минимум из 4 этапов, каждый взнос - не более 25% и не менее 10% процентов от общей суммы.


Дополнительной гарантией защиты средств покупателя, имеющего открытый доверительный счет, является банковская или страховая гарантия. За счет такой гарантии в случае банкротства застройщика или решения покупателя расторгнуть контракт – по причинам, указанным в ст. 29 сек. 1 Закона - банк или страховая компания возвращают покупателю средства, перечисленные ранее на счет застройщика. Как банковская, так и страховая гарантия истекают после передачи права на помещение покупателю.


Читайте также  Цены на квартиры в Польше в 2017  году


Предконтрактные обязательства застройщика

Кроме защиты средств покупателя, Закон налагает на застройщика ряд обязательств, которые должны быть выполнены до подписания договора с покупателем. Одно из них —подготовка информационного проспекта, который застройщик обязан бесплатно передать покупателю до подписания договора. В проспекте указываются полные данные о застройщике и подробная информация об инвестициях.


В первой части проспекта публикуются данные о других проектах компании застройщика. Затем идёт информация о недвижимости, которая является объектом сделки, - правовой статус, возможность оформления ипотеки, план застройки соседних районов, а также полная информация о здании. В проспекте застройщик указывает сроки реализации всего проекта и его отдельных этапов вместе с датой передачи прав собственности. Обязательно включается информация о разрешении на строительство и о способах его финансирования, включая возможные проценты в разных формах (собственные ресурсы, кредит). Кроме того, в документе указываются условия расторжения договора с застройщиком.


Вторая часть проспекта представляет собой подробное описание жилых и общих помещений: площадь объекта, его расположение в здании, уровень отделки, используемые технологии, количество парковочных мест, доступ к общественному транспорту и т. д. Кроме того, в проспект включается план этажа с подробным описанием всех помещений. Если во время строительства проект был изменен, что-то было сделано иначе, чем планировалось изначально, и текущее состояние отличается от первоначального проспекта, покупатель должен своевременно получить эту информацию для ознакомления. Важно отметить, что внесение изменений может потребовать перерасчета сметы. 


Купить недвижимость в Польше Купить недвижимость в Польше


С какими документами может ознакомиться покупатель

Согласно закону, в предконтрактные обязательства застройщика включается ознакомление покупателя (по его запросу) с выпиской из реестра недвижимости (Księgą Wieczystą nieruchomości,) либо выпиской из Национального судебного реестра (Krajowego Rejestru Sądowego), либо свидетельством о внесении в Центральный реестр субъектов хозяйственной деятельности (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Покупатель также должен иметь доступ к финансовой отчетности застройщика за последние 2 года, а также к копии разрешения на строительство или архитектурному проекту.


Расторжение договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения сделки и расторгнуть договор. Закон предусматривает, что покупатель имеет право cделать это, если в договоре отсутствует какой-либо из обязательных пунктов, либо допущены неточности – в самом договоре, в проспекте или в приложениях. В этом случае покупатель без дополнительных расходов может расторгнуть договор в течение 30 дней со дня заключения.


Застройщик тоже имеет право на расторжение договора. Это возможно в случае если покупатель не может внести очередной платеж в течение установленного срока, либо не является на сделку по передаче права собственности. Стоит оговорить, что если застройщик объявил о банкротстве, покупатель имеет право не являться на заключение сделки в оговоренное время, это не будет основанием для расторжения договора.  Согласно статье 425 Закона о банкротстве, средства, накопленные на доверительных счетах покупателей, вместе со всеми видами доплат, не считаются имуществом застройщика, право собственности на них не передается. Это означает, что данные средства будут использованы для удовлетворения интересов покупателей.


Купить недвижимость в Польше Купить недвижимость в Польше


Подписание договора с застройщиком

Правильно составленный договор, который является основанием для перечисления средств со счета покупателя на счет застройщика, должен включать все пункты, предусмотренные в Законе. Помимо основной информации о проекте в целом, а также отдельных помещениях, в договоре указываются размер начислений и штрафов для каждой из сторон. К договору прилагается заявление покупателя о том, что он своевременно получил от застройщика проспект с необходимыми приложениями, и смог ознакомиться с перечисленными выше документами. В договоре также оговаривается срок и способ уведомления покупателя о сдаче объекта.


Одним из наиболее важных пунктов договора будет информация о согласии банка (или другого уполномоченного учреждения) на разделение квартиры на доли и передачи их в собственность покупателя после выплаты покупателем полной цены объекта, в противном случае указывается отсутствие такого согласия. Поскольку застройщик имеет право вносить изменения в договор, он будет иметь силу только в случае согласия покупателя на данные изменения в тексте договора. 



Читайте также  Инвестиции в недвижимость: сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду в Польше?



При подписании нотариально заверенного договора с застройщиком важно помнить, что подписывать его можно, только если он является полным документом, содержащим все пункты, предусмотренные в Законе о защите прав покупателя.


Понравилась статья? Поделитесь ей в фейсбуке! 



Нет комментариев
Добавить комментарий